[摘要]【民生】2014年房企面臨流動性收緊風險 貸款難或持續(xù)全年核心提示：流動性收緊將是房企的最大風險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸...
【民生】2014年房企面臨流動性收緊風險 貸款難或持續(xù)全年
核心提示：
流動性收緊將是房企的最大風險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務已經(jīng)失去吸引力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國前50家房企的銷售額已占到全行業(yè)的四分之一強。《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)現(xiàn)，在中國房地產(chǎn)企業(yè)的這場“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的沖刺，才有了這樣的業(yè)績。
然而，2014年不太可能發(fā)生類似現(xiàn)象。種種跡象表明，今年主要房企都將大部分銷售目標的實現(xiàn)安排在上半年。世茂集團副主席許世壇明確稱，由于預計供應高峰會在2014年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競爭，世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地產(chǎn)也透露了類似看法。
對“高周轉(zhuǎn)”房企來說，目前最大的風險在于信貸的緊縮。瑞銀房地產(chǎn)研究部主管李智穎認為，流動性收緊將是房企的最大風險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優(yōu)惠利率貸款。金融業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業(yè)務已經(jīng)失去吸引力。
尤其是傳言將加強對影子銀行監(jiān)管的“107號文”，更可能促使素來謹慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。
【開發(fā)模式】
“高周轉(zhuǎn)”模式仍是主流超九成房企執(zhí)行標準化開發(fā)
（每經(jīng)記者尚希）
樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實施產(chǎn)品標準化開發(fā)后，速度已經(jīng)不是問題。只要交地，很多項目都可以在8個月內(nèi)入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。
然而，對于房企來說，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？
【“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)】
2013年以來，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵詞，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位開發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。
按照一般房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，在獲取項目后，會先進行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設計單位做方案和施工圖，期間將會展開多次討論與評審，如此一來，從拿地到開工，短則8個月，長則一年。
但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企，通常僅需要3、4個月，到第8、9個月就可以開盤銷售，而其他一般企業(yè)這時往往還沒有開工。以萬科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。
在開發(fā)成本越來越高的時代，“快”成為制勝法寶�！凹僭O項目獲取費用是10億元，按照11%行業(yè)平均負債利率計算，每天的資金成本就是30萬元，150天就是4500萬元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過程中，相當于5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發(fā)了。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。
“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會說像以前去等土地升值，每年耗費的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開發(fā)。”北京一位房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
的確，高地價已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》顯示，隨著市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去。根據(jù)預計，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢。
【標準化意在提高凈利潤率】
“預計未來5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場份額。”宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。
宋延慶補充說道，事實證明，只要能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤率和杠桿率也能隨之提高�！�2013年四季度是推盤的高峰期，從2014年的市場來看，整體也會有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%�！�
據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線。
根據(jù)蘭德咨詢測算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項目，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本、管理費用等隨之增加，項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個月，項目投資回報率可提高0.8個百分點。
“其實高周轉(zhuǎn)主要是縮短項目開發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設計時間，進而做到快速開工，快速開盤，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡�！彼窝討c在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會縮短施工周期，反而更有可能拉長施工周期。
宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開始建立一、兩個標準化產(chǎn)品線，標準化率目標可以設定在40%左右，則凈利潤率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標準化率一旦達到70%左右，即使未來行業(yè)平均利潤率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。
【政策風向】
長效調(diào)控機制或加強不同城市分化加劇
（每經(jīng)記者王杰）
雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務，但計劃能否最終實現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺，因此上半年的政策風向值得重視。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，2014年應該還會出臺一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性。“過去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機性需求。”
不過，2014年的調(diào)控政策是否會像過去幾年一樣，給市場帶來短至3個月，長至1年的市場觀望，卻是未知數(shù)。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。
【調(diào)控方向：不同城市政策分化】
趙秀池表示，一線城市、熱點城市仍然會限購、限貸。各城市應該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃落實差異化政策，財稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會繼續(xù)運用。
陳國強認為，新一屆政府上任以來，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導角色，而是突出地方政府在調(diào)控當中的主體作用。因此，未來的調(diào)控會更多調(diào)動地方的積極性，以地方為主是政策的一個趨勢；分類管理、化整為零的提法，就是由地方來承擔調(diào)控的主體責任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號施令，一刀切；未來的地方政府在調(diào)控當中，會有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會進一步收緊，有一些城市會逐步放松，政策方面會出現(xiàn)明顯的差別化。
上海易居研究院研究員嚴躍進分析，實際上國家樓市監(jiān)管部門一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會加重。原因在于，隨著不動產(chǎn)登記制度等基礎工作的推進，樓市差異化調(diào)控能落到實處，而不像過去更多地停留在口號上。
克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指數(shù)(RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù))為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點，為2010年以來的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。
陳國強認為，未來調(diào)控仍然會對開發(fā)商的開發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。
【成交影響：市場不會比去年好】
嚴躍進表示，目前很多房企加大了對政策的學習。此前一些企業(yè)高估自身實力，但“限購限貸”等政策持續(xù)時間長，暫時看不到終止的時間表。這樣一來，房企必須調(diào)整相應的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個要點：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識別成為企業(yè)的關注對象，三是模式要進行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開，房企如果沒有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，調(diào)控政策可能不會出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長效調(diào)控機制的加強，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。
陳晟預測2014年市場會比較平淡，不會比2013年好，最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點被很多機構(gòu)認同。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可也認為，2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。
【信貸預測】
開發(fā)商的出貨難題：按揭難將繼續(xù)
（每經(jīng)記者萬敏）
“聽很多朋友說現(xiàn)在銀行放貸的時間特別沒譜，都不太敢下手買房了�！北本┑凝徬壬斄藘赡甑摹翱捶孔濉保�2013年他終于看中了位于北京東五環(huán)外的一處樓盤，但到銀行一打聽，商業(yè)貸款審批的日子是“說不準”。周圍的朋友說，如果超過規(guī)定期限不能拿下房貸，有的開發(fā)商會要求支付違約金。
貨幣政策持續(xù)穩(wěn)中偏緊的情況自2013年下半年以來尤為明顯。
2014年1月已經(jīng)過半，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪北京地區(qū)多家商業(yè)銀行獲悉，上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。
【短期內(nèi)房貸額度仍緊張】
“現(xiàn)在額度比較緊張�！蹦硣写笮斜本┑貐^(qū)支行員工對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從往年經(jīng)驗來看，剛開年的額度都會比較寬松，但2014年卻不同以往，“2013年12月申請的到現(xiàn)在都還沒有批，具體什么時候能寬松下來也說不準，我們也每個月都在等信兒�！�
此外，包括工行、建行、交通銀行等在內(nèi)的大型商業(yè)銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會較往年更長。
在貸款利率方面，僅有上述大行的客戶經(jīng)理稱首套房執(zhí)行基準利率，條件優(yōu)質(zhì)客戶最低能拿到九折優(yōu)惠。所謂優(yōu)質(zhì)客戶的主要標準是其在該銀行的存款額是否能達到要求。另外一家大行的個貸部門人士則表示，首套房利率優(yōu)惠幅度仍在等待行內(nèi)通知，預計至多能有0.5%的優(yōu)惠。
商業(yè)銀行在每年初的放貸熱情其實很高，據(jù)媒體報道，截至1月12日，四大行1月新增貸款投放已高達3200億元，高于上年同期，但其中住房按揭貸款的比例并不清楚。
“按揭貸款利率不高，單筆手續(xù)又不能簡化，銀行把相同的額度放給企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的貸款，資金滾動快、利率高，當然是收益較高的部門優(yōu)先�！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行人士表示，這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時期更明顯。
“可能過了春節(jié)會略好一些，屆時各家銀行的信貸額度安排明確下來，跟房地產(chǎn)商的合作項目房貸審批可能會有提速，但全年來看房貸的額度肯定還是不如上年�！鄙鲜龉煞菪腥耸勘硎�。
馬年春節(jié)與1月的月末效應疊加，銀行將再次迎來流動性緊張的窗口，分析人士指出，2014年仍然存在爆發(fā)流動性緊張的可能性，最近的一輪可能在春節(jié)前。
【貸款難或持續(xù)全年】
“2014年我國將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長�！边@是2014年人民銀行工作會議對貨幣政策的基本定調(diào)，從其表述來看與2013年無異，維持“緊平衡”仍然是央行的主要目標。
可以預見，2014年隨著利率市場化改革繼續(xù)推進，存款利率上限上調(diào)將推升銀行的資金成本，加上金融脫媒過程演進分流存款規(guī)模，多數(shù)銀行仍會將寶貴的信貸資源用在刀刃上。
渣打銀行[微博]經(jīng)濟師李煒也對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管2014年會保持流動性合理供給，但利率中軸仍將處于上移通道，融資成本將繼續(xù)上行。
目前，市場多家機構(gòu)對2014年全年信貸投放量的預計普遍在8.5萬億~9萬億元之間，這與2013年的信貸新增規(guī)�；境制剑捎诮�(jīng)濟總量持續(xù)擴大，實體經(jīng)濟需要的資金也會相應增多，但信貸供給并不會變多，相對來說也就是“收緊”。
