[摘要]【商家必知】2014中國經(jīng)濟預(yù)測 2014經(jīng)濟預(yù)測 一、經(jīng)濟規(guī)律 1、經(jīng)濟發(fā)展是有周期規(guī)律的，盛極必衰，否極泰來�！ �2、政府不僅不是萬能的，而且是低能的�！ �3、金融危機也是周期性的，金融危機...
【商家必知】2014中國經(jīng)濟預(yù)測
2014經(jīng)濟預(yù)測
一、經(jīng)濟規(guī)律
1、經(jīng)濟發(fā)展是有周期規(guī)律的，盛極必衰，否極泰來。
2、政府不僅不是萬能的，而且是低能的。
3、金融危機也是周期性的，金融危機的根源來自于人們的貪婪，好聽的詞就是追求。
4、昨天的經(jīng)驗無法預(yù)測明天
二、2014年經(jīng)濟的三條線
三、央行、銀監(jiān)會與商業(yè)銀行捉迷藏
四、存款利率已經(jīng)在變相放開，中國銀行的資金成本正在飛速攀升
五、貸款利率上升，債務(wù)成本大增導(dǎo)致大批企業(yè)利潤下滑甚至破產(chǎn)
六、央行不愿意再寬松也無法再寬松
七、QE縮減不會導(dǎo)致人民幣貶值，但會讓全球金融急劇收縮
八、房地產(chǎn)開發(fā)商正在賺最后一個銅板
九、一線城市房地產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)開始，2014年大爆發(fā)
十、房地產(chǎn)銷量下滑加速經(jīng)濟下滑與金融危機，經(jīng)濟下滑和金融危機導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫最終徹底破裂
10.1、債務(wù)展期讓銀行資金鏈斷裂
10.2、央行的遠水不解銀行的近渴
10.3、金融危機與企業(yè)倒閉潮同時爆發(fā)
10.4、經(jīng)濟危機讓房地產(chǎn)泡沫徹底破裂
十一、存款保險制度可能造成人心動蕩
十二、改革面臨利益集團的強大阻力，可能導(dǎo)致國家動蕩
一、經(jīng)濟規(guī)律
1、經(jīng)濟發(fā)展是有周期規(guī)律的，盛極必衰，否極泰來。
經(jīng)濟上升期間經(jīng)濟體內(nèi)部會不斷地累積下跌的動能，例如經(jīng)濟不斷增長，企業(yè)就會不斷加大投入擴展產(chǎn)能來滿足需求，產(chǎn)能過剩初期，市場仍然能夠維持，直到市場嚴重供過于求，企業(yè)利潤縮水，不得不減少產(chǎn)能，這就會減少投入。市場永遠是非理性的，不出現(xiàn)嚴重的供過于求是不會讓企業(yè)主動收縮的。經(jīng)濟下滑期，企業(yè)不斷裁員，節(jié)約成本，減少產(chǎn)能。一方面企業(yè)手中的利潤會慢慢增加，市場慢慢從供大于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求，企業(yè)又開始擴招人員，加大投入，擴展產(chǎn)能，經(jīng)濟進入上升期。如此循環(huán)，猶如人類社會的螺旋上升，又或者是人類體內(nèi)的DNA的雙螺旋結(jié)構(gòu)。
在經(jīng)濟上行周期里，一切都是良性循環(huán)，企業(yè)利潤增加，企業(yè)加大產(chǎn)能擴展投入，員工收入增加，員工消費支出增加，消費和投資增加推動經(jīng)濟進一步上行。直到經(jīng)濟發(fā)展動力都被提前透支，市場嚴重供過于求，開始進入下行周期，一切都是惡性循環(huán)。
而金融機構(gòu)則放大了經(jīng)濟波動的幅度，在經(jīng)濟上行周期內(nèi)，政府采取低利率政策，金融機構(gòu)支持企業(yè)投資，投資成本很低，刺激企業(yè)加大投資，而一旦出現(xiàn)經(jīng)濟下滑，金融機構(gòu)會逃避風(fēng)險，不斷縮減資產(chǎn)負債表，減少對企業(yè)尤其是處于困境中的企業(yè)的支持，這會讓企業(yè)更加減少投入，裁員，體質(zhì)不夠健康的企業(yè)或者負債過高的企業(yè)會因為突然失去金融機構(gòu)的支持而倒閉。金融機構(gòu)對經(jīng)濟的上漲或下跌有著加速的作用。當然這只是一個簡單的模型，沒有考慮政府的作用。
經(jīng)濟周期就像四季輪回一樣。
2、政府不僅不是萬能的，而且是低能的。
政府肯定不是萬能的，任何一個政府都努力使自己統(tǒng)治永遠保持，顯然政府是做不到這些的，中國歷史上有數(shù)十次政權(quán)更迭，如果政府是萬能的，那么我們現(xiàn)在應(yīng)該還是夏朝。不要迷信政府的能力。
政治家們都害怕冬天，喜歡春天，都試圖讓經(jīng)濟永遠穩(wěn)定地堅實地增長，這是不可能的，經(jīng)濟是有周期的，政治家們通過各種手段來阻止經(jīng)濟的下滑，最簡單有效的方法就是印鈔，為市場提供流動性，這只會制造更大的泡沫，雖然推遲了危機的爆發(fā)，但是讓危機的規(guī)模加倍。
3、金融危機也是周期性的，金融危機的根源來自于人們的貪婪，好聽的詞就是追求。
人總是欲壑難填，既得隴，復(fù)望蜀。在經(jīng)濟領(lǐng)域就是追求利潤不斷增長。
金融危機的幾個步驟，第一步，寬松貨幣政策，流動性泛濫，貸款利率被壓低，債券收益率更低。第二步，銀行為增加利潤，不得不尋找或者干脆自己創(chuàng)建發(fā)明高收益率的金融衍生產(chǎn)品，此類產(chǎn)品特點是高杠杠高風(fēng)險，牽連范圍廣。由于流動性泛濫，銀行必須加大放貸范圍，一些素質(zhì)差，償債能力低的企業(yè)或個人就成為銀行推銷的對象，這些都是次級貸款。低風(fēng)險的產(chǎn)品無需高收益率就可以賣出去，高收益率一定意味著高風(fēng)險，寬松貨幣政策維持的越久，銀行購買的高風(fēng)險產(chǎn)品就越多，風(fēng)險逐漸累積。第三步，通貨膨脹壓力出現(xiàn)，央行有意結(jié)束寬松貨幣政策，利率提高，債券收益率大增，企業(yè)成本大增，利潤下滑，職工收入降低，股票縮水，次級貸款和高風(fēng)險項目露出猙獰面目，銀行資產(chǎn)大量減計，通縮出現(xiàn)，金融危機爆發(fā)。第四步，銀行不能倒，政府注資，印 錢又開始了，寬松貨幣政策再上馬。如此循環(huán)。
4、昨天的經(jīng)驗無法預(yù)測明天
豬每天都吃得好，對豬來說，它已為每個明天都會像昨天一樣，被主人喂的飽飽的，睡覺曬太陽，就像任XX說的房價，每年都漲。豬圈外有一頭牛，一直警告豬，你明天就要被屠宰了，豬從來都大笑，周圍的豬也是大笑，牛最后一次說對了，但無人喝彩。直到有一天，豬被拉進了屠宰廠，豬只預(yù)測錯了一次，但是卻是致命的。
不要照搬昨天的經(jīng)驗，那可能是致命的。市場尤其如此，中國的金融領(lǐng)域已經(jīng)進入半利率市場化階段，過去的經(jīng)驗會讓你死的很慘。
二、2014年經(jīng)濟的三條線
這三條線分別是房地產(chǎn)、利率市場化和QE縮減。
第一條線是房地產(chǎn)，房價面臨拐點預(yù)期，房地產(chǎn)銷量下滑，這會讓銀行開始擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險，畢竟房價太高了，銀行自然會主動減少個人房貸和房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，這會加劇房地產(chǎn)銷量的下滑，惡性循環(huán)就開始了。這就是一旦進入下行通道，一切都是惡性循環(huán)。而房地產(chǎn)又是中國銀行也和信托業(yè)的核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)效益下滑，資金周轉(zhuǎn)速率下滑，會導(dǎo)致金融系統(tǒng)資金鏈緊張。
第二條線是利率市場化，中國政府大力推行利率市場化，一個重要的原因就是實際存款利率已經(jīng)接近市場化，不如順水推舟。這將大大提高企業(yè)和政府的債務(wù)成本，也大大提高銀行的資金成本，也提高了貸款利率，貸款利率的提高會導(dǎo)致房地產(chǎn)銷量進一步下滑。企業(yè)成本增加，利潤下滑也會導(dǎo)致職工收入下滑，職工收入下滑會加劇房地產(chǎn)銷量下滑。中小銀行主要資產(chǎn)是低收益?zhèn)�、房地產(chǎn)項目和平臺貸，而債券大多是3-5年期債券，收益率根本不能抵擋資金成本的快速上升，導(dǎo)致小銀行虧損或破產(chǎn)。
第三條線是QE縮減，中國此時為了維持人民幣匯率，會讓本來就不寬松的貨幣政策更加緊張，導(dǎo)致央行在金融危機時缺少彈藥，放水有限。小銀行與大銀行之間關(guān)系密切，同業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模巨大，小銀行倒閉或虧損會把大銀行拖下水，造成系統(tǒng)性金融危機。同時泛濫于全球資產(chǎn)投機市場的美元資金因為QE縮減將成本大增，不得不回流美國，進而造成全球的資產(chǎn)泡沫破裂，大宗商品暴跌，加元澳元暴跌。進而造成遠超08年規(guī)模的金融危機。
三、央行、銀監(jiān)會與商業(yè)銀行捉迷藏
商業(yè)銀行為追求利潤增長，一是加大貸款規(guī)模，突破存貸比紅線也在所不惜。二是不斷尋找高收益率產(chǎn)品，杠杠越高，收益率越高，很簡單，資金的利用效率增加了，尋找高杠杠高收益率產(chǎn)品的另一個驅(qū)動力是資金成本的增加。央行和銀監(jiān)會當然知道高杠杠高收益率產(chǎn)品蘊含高風(fēng)險，也知道存貸比紅線不能突破，但是央行和銀監(jiān)會不能理解商業(yè)銀行的苦衷。作為商業(yè)公司，必須為股東創(chuàng)造更多的利潤，盡管這可能蘊含更大的風(fēng)險。其次，資金成本的不斷上升也逼迫商業(yè)銀行不得不這樣做。
于是商業(yè)銀行和銀監(jiān)會之間的捉迷藏游戲就開始了，銀監(jiān)會發(fā)現(xiàn)一個高杠杠領(lǐng)域，就去補這個漏洞，商業(yè)銀行們就開始尋找下一個漏洞，或者叫金融創(chuàng)新。
銀監(jiān)會和央行對此心知肚明，然而卻投鼠忌器，一方面央行持續(xù)提高遠期利率，希望商業(yè)銀行們主動收斂它們的表外業(yè)務(wù)，減少金融杠桿的使用。另一方面，央行害怕持續(xù)收緊資金面，提高遠期利率讓銀行發(fā)生系統(tǒng)性災(zāi)難。對銀監(jiān)會來說，它也希望商業(yè)銀行們主動收斂它們的表外業(yè)務(wù)，減少金融杠桿的使用。但是銀監(jiān)會也知道，如果大規(guī)模收縮表外業(yè)務(wù)，降低同業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模，減少影子銀行信貸規(guī)模，那么銀行業(yè)績就會暴跌，銀行的利潤增速本來就在放緩，一旦資產(chǎn)規(guī)�？s水，利潤下滑，對銀行的金融安全來講也是不利的。所以9號文醞釀了這么久，遲遲不下發(fā)，銀監(jiān)會早已將9號文的大部分內(nèi)容透露給了商業(yè)銀行，希望他們主動整改，不至于在9號文發(fā)布后遭遇重大危機。不過無論如何，對表外業(yè)務(wù)和同業(yè)業(yè)務(wù)的限制會讓銀行利潤大幅度下滑。
四、存款利率已經(jīng)在變相放開，中國銀行的資金成本正在飛速攀升
從廣州和深圳多家基金公司獲悉，貨幣基金存到銀行的一個月協(xié)議存款利率已突破7%大關(guān)，明顯高于半個月之前的5.5%左右，基金業(yè)內(nèi)預(yù)計，協(xié)議存款的走高將帶動貨幣基金收益率進一步提升，預(yù)計平均收益率將從目前的4.7%提高到5%以上。
天相統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月下旬以來，貨幣基金的平均收益率已經(jīng)有了明顯的提升，從11月20日的平均4.2%提高到了12月3日的平均4.71%，投資業(yè)績優(yōu)異的貨幣基金收益率已經(jīng)突破5%，144只產(chǎn)品中有49只的7日年化收益率超過5%。
以往銀行壟斷了資金市場，除了銀行沒有別的投資渠道，而現(xiàn)在，各領(lǐng)域都在高息攬儲，尤其是新興的互聯(lián)網(wǎng)金融，大量吸收年輕人的存款，而信托和理財被越來越多的人了解并接受，銀行的存款利率實際已經(jīng)放開了，競爭很激烈，不給高息，就沒資金，銀行沒資金，那就是死亡。
資金成本一旦升上去，就很難降下來，這就好比很多家企業(yè)，大家為了留住員工，不得不都給員工漲工資，而這時只要有一家工資降了，員工立刻就跳槽了。除非大家都一起降，這不可能，誰先降，誰就沒錢花。
按照7%的協(xié)議存款利率，銀行還要維持一年期基準貸款利率5.73%，肯定是要虧損的，中國銀行的息差通常在3%左右，也就是說，銀行的貸款利率維持10%才能保證利潤不下滑，而10%的銀行貸款利率根本無法想象，沒有人會接受，8%都把客戶嚇走了，個人房貸7.5%都讓那些人呲牙咧嘴。銀行利潤肯定要下滑，甚至局部虧損。
五、貸款利率上升，債務(wù)成本大增導(dǎo)致大批企業(yè)利潤下滑甚至破產(chǎn)
為什么企業(yè)主或者債主會跑路？是因為借不到錢？只要你愿意接受更高的利率，錢肯定可以借到，放高利貸的人從來都不缺。債主跑路的原因就是利率太高，在經(jīng)過成本核算后，債主覺得還不如一走了之。
自2013年6月錢荒后，中國的資金成本就開始逐步攀升，貸款利率也徹底放開，央行不再控制。貸款利率的上升將影響到經(jīng)濟的各個層面。
2013年9月，商務(wù)部發(fā)布的《2013年中國500強企業(yè)報告》指出中國500強企業(yè)資產(chǎn)負債率平均高達84%，遠高于發(fā)達國家大企業(yè)50%-70%的平均水平。中國500強企業(yè)是中國實體部門債務(wù)風(fēng)險的縮影，而且更具代表性。事實上，中國企業(yè)債務(wù)隱患比政府債和影子銀行嚴重得多。
2005-2012年，中國非金融部門(居民部門、非金融企業(yè)部門和政府部門)債務(wù)占GDP比率整體呈上升趨勢，債務(wù)總額由25.8萬億元上升至91.6萬億元，杠桿率由139.3%上升至176.3%，累計上升約37個百分點。這其中，非金融企業(yè)部門的問題尤為突出。根據(jù)社科院金融所研究報告，截至2012年底，非金融企業(yè)部門債務(wù)在65萬億元左右，相當于GD P的125%左右，遠遠高于發(fā)達國家企業(yè)債務(wù)50%-70%的平均水平。更進一步地分析，資本密集型部門產(chǎn)能過剩比較嚴重，而且越是那些產(chǎn)能過剩的行業(yè)，其資產(chǎn)負債率越高。
2012年底，上市公司整體收益率為5.4%，而貸款加權(quán)平均利率為6.8%，整體處于虧損狀態(tài)。
進入2014年，銀行無法給大企業(yè)和國企繼續(xù)開出很低的貸款利率，畢竟給大企業(yè)和國企的貸款占貸款總量的大部分，中小企業(yè)貸和個人房貸利率的提升無法彌補在大企業(yè)和國企領(lǐng)域內(nèi)的利潤的下滑，給國企和大企業(yè)的貸款利率也要輕微上升。同時我們看到企業(yè)債券利率的不斷上升，發(fā)行債券的成本優(yōu)勢顯著下降，5年期貸款基準利率僅比5年AAA中票的收益率高出不到40bp。
對于銀行以外的影子銀行和民間金融體系，其利率必然受到銀行利率上升，中國的銀行是半商業(yè)性的，人情貸關(guān)系貸占了大部分貸款，因此其表面上看，銀行的平均貸款利率并未上升多少，三季度人民幣貸款加權(quán)平均利率僅比二季度上升了14bp，但實際上中小企業(yè)貸和房貸都有大幅度攀升。影子銀行和民間借貸會根據(jù)這部分貸款來提高利率。
對國企、大企業(yè)和政府，其對利率不敏感，反映在經(jīng)營上是利潤的下滑，可以通過財務(wù)報表粉飾，對一般企業(yè)、個人來說，利率相當敏感，在2014年的某個時期，高利率可能導(dǎo)致大批債主跑路。
六、央行不愿意再寬松也無法再寬松
首先說明中國的央行沒有獨立性，它不是個決策機構(gòu)，只是個執(zhí)行機構(gòu)，貨幣政策由總理甚至主席決定。其次，中國的央行可以掌控人民幣對美元的匯率，但是無法掌握金融市場的真實利率。
央行的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行渠道主要有四條：在二級市場上購買國債，這也是央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣最常用的渠道；向金融機構(gòu)發(fā)放再貸款，包括向金融機構(gòu)再貼現(xiàn)和向貨幣市場拆入資金；購買黃金增加黃金儲備；購買外匯，增加外匯儲備。我國央行的貨幣發(fā)行主要是購買外匯，正是基于外匯儲備的貨幣發(fā)行體制，我國央行的公開市場業(yè)務(wù)主要是買賣央票，而不是買賣國債，這一點和西方國家的貨幣發(fā)行有所不同。西方國家的公開市場業(yè)務(wù)主要是買賣國債，向市場投放或回籠基礎(chǔ)貨幣。它的貨幣發(fā)行機制是以國債支撐的，購買的國債越多，基礎(chǔ)貨幣發(fā)行的也就越多；而我國是外匯資產(chǎn)買得越多，貨幣發(fā)行得越多。兩種貨幣發(fā)行機制的影響也不相同：購買外匯儲備發(fā)行貨幣，央行調(diào)控的主要是匯率，以匯率作為貨幣政策的一個目標；而購買國債發(fā)行基礎(chǔ)貨幣調(diào)控的主要是利率，如美聯(lián)儲就是以聯(lián)邦基金利率作為調(diào)控目標。
也就是說央行可以掌控匯率，無法掌控利率。
在二級市場上買賣國債，難成為央行今后投放基礎(chǔ)貨幣的一個重要渠道。因為國債市場比較封閉，國債期貨市場交易冷清，缺乏足夠的價格穩(wěn)定機制。最重要的是，國債歸屬財政部管轄，不歸央行管轄。中國的國債收益率太高，而央行的管理能力不高，資金利用效率低，很難覆蓋目前這么高的國債收益率成本。
不要憧憬明年1季度資金面會好轉(zhuǎn)，每年的1季度資金面都很寬松，主要原因就是每年1季度外匯占款大增，但是2014年恐怕要例外了，10月份全部金融機構(gòu)外匯占款新增4400億，環(huán)比增加數(shù)十倍，但金融市場利率環(huán)比依舊大幅飆升。
外占總量掩蓋了結(jié)構(gòu)的問題：現(xiàn)在進來的短錢成分越來越多（跨境套息的資金流入完全不同于經(jīng)常項盈余，它只是一種名義上的收入，實質(zhì)是對外負債的上升），而出去卻多是長錢。短錢經(jīng)過銀行中介又進入到經(jīng)濟的長期資產(chǎn)，不斷累積脆弱性的隱患。
中國的國際順差實際并非來自進出口經(jīng)濟盈余，而是來自對外負債。央行維持匯率強勢的意圖某種程度為跨境套息行為做了“擔(dān)�！�。對經(jīng)常帳盈余的外匯占款來說，它來自于企業(yè)或個人的經(jīng)營性利潤，成本已經(jīng)兌現(xiàn)了，因此這些外匯會相對穩(wěn)定地留在中國，也不會去極力追求高收益，這些外匯占款成本很低，或者說沒成本。但對短線跨境套息的熱錢來說，它相對于是美元借款，有一定成本，并且大多是通過洗錢或進出口貿(mào)易進入大陸的，也需要付出一定成本，所以這些熱錢的價格昂貴，并不會讓資金面變得寬裕，甚至是加劇了資金緊張。
央行的策略是放短收長，保證短期不出現(xiàn)崩潰性風(fēng)險，而長期利率要逐漸上移，此舉主要是逼迫商業(yè)銀行減少對杠杠的使用，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)。這是央行的基本策略，如果央行重新回到寬松貨幣政策上，那么就是長短齊放，這讓會導(dǎo)致銀行大幅度增加杠杠，短期資金當長期資金使用，金融風(fēng)險很大，央行是不會這么做的。本來2013年13%的M2增幅目標都沒完成，2014年必然還得加大緊縮力度。政府對通貨膨脹的恐懼遠大于通貨緊縮。
七、QE縮減不會導(dǎo)致人民幣貶值，但會讓全球金融急劇收縮
QE縮減未必會導(dǎo)致美元匯率上升或人民幣貶值，從這幾天的外匯市場就可以看出，盡管QE縮減的可能性一再增加，美元指數(shù)仍然低迷，而中國央行對匯率的管控能力極強，12月6日，央行不再阻止人民幣升值，放任自流，人民幣立刻暴漲近百點。央行擁有3.7萬億美元外匯儲備，有足夠能力操縱匯率，央行甚至可以操縱某一天的具體價格。所以QE縮減不會導(dǎo)致人民比貶值。
雖然不會導(dǎo)致人民比貶值，但是會導(dǎo)致熱錢成本大增，從而退出中國。
美聯(lián)儲特別為后QE時代推出了新的應(yīng)對工具，退出QE后，最大的麻煩就是各個商業(yè)銀行放在美聯(lián)儲那里的2.3萬億超額準備金要回到商業(yè)銀行體系了，這2.3萬億的超額準備金對商業(yè)銀行是大麻煩，必須放貸放出去，但市場根本沒有這么大貸款需求，美國的銀行要叫苦連天，虧損是必然的。因此資金要找去處，威脅向儲戶收費是一個笨拙辦法，未必不會做，但儲戶未必會撤走資金。央行此舉迫使銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟 放款，以歐洲央行的前車之鑒，估計也就了了。最后資金不得不去回購市場，尋求固定利率的安全資產(chǎn)，只是僧多粥少，2.3萬億超額準備金對1300億回購資金，顯然不夠。這會導(dǎo)致逆回購的利率暴增，從而推高短期抵押貸款市場，美國QE后，短期抵押貸款利率被壓得很低很低，長時間接近于0，這也導(dǎo)致美元熱錢全球四處流竄，四處套利，反正資金幾乎沒成本。但美聯(lián)儲新工具“固定利率的全額供應(yīng)隔夜逆回購工具”將成為美聯(lián)儲調(diào)節(jié)美國短期利率利器，美聯(lián)儲制定的固定利率將會快速提升美元套利資金的生存成本。迫使這些資金回流美國逆回購市場。
全球央行都在考慮這個問題，尤其是歐洲央行，歐美之間的資本流動非常便捷，一旦資金大量回流美國，歐元暴跌不可避免，無論暴跌或暴漲都不是歐洲央行想看到的。所以歐洲央行提前做好準備，那就是維持歐元區(qū)內(nèi)偏緊的貨幣供應(yīng)狀態(tài)，先推高歐元防止暴跌。我們看到歐元已經(jīng)重新站上1.37。
大量資金回流美國本土，美國會考慮提前加息的可能，這進一步推高全球貨幣緊縮狀態(tài)，這時候如果誰搞寬松貨幣，其本幣必然大幅度貶值。
貨幣收縮后，全球利率上行，負債成本大增，全球資產(chǎn)泡沫應(yīng)聲破裂，全球各種大宗商品價格狂瀉，澳幣和加元隨之暴跌，新一輪金融危機來臨。這也是為什么李嘉誠要把長實的負債率壓低到4%的最主要原因。
八、房地產(chǎn)開發(fā)商正在賺最后一個銅板
首先是房價上漲預(yù)期面臨拐點，新一屆政府決心遏制房價上漲勢頭。
http://news.xinhuanet.com/comments/2013-12/06/c_118443686.htm，在政府網(wǎng)站新華網(wǎng)上特別指出，習(xí)近平總書記主持召開政治局會議，分析研究了2014年經(jīng)濟工作，提出要做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。此前，在十八屆三中全會召開前夕，中共中央政治局就加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)進行集中學(xué)習(xí)。這些情況表明，未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策或?qū)⒏幼⒅亻L效機制建設(shè)，同時樓市運行存在調(diào)整需要，資金面約束也在增強，在此背景下，明年樓市預(yù)期演化或?qū)⑴R近拐點。
有大約20個大城市響應(yīng)黨中央號召，在18大后推出了房地產(chǎn)調(diào)控措施，雖然成效待考察，但這表面了政府的態(tài)度，不同于上一屆政府放任房價上漲，習(xí)總書記在12月3日召開的黨外人士座談會上指出,改革要從群眾最期盼的領(lǐng)域改起，這么多年來高漲的房價一直是大多數(shù)人所憤慨的，大多數(shù)人最期盼的就是房價不再漲或下跌，只有一小撮XX之類的開發(fā)商公然與人民為敵。
連一向死硬的房地產(chǎn)多頭吹鼓手任志強也否認預(yù)測明年房價暴漲，他稱，別把媒體的斷章取意當回事。我只是指錯誤的調(diào)控政策只會讓房價繼續(xù)漲。從供求關(guān)系看明年的供給會比今年增加，漲幅會下降。尤其是如緊貨幣漲幅更可能下降。媒體故意把后面的分析刪除了。
其次是剛需絕對數(shù)量的減少。這是20年前就決定的，中國總和生育率(平均每位婦女一生生育孩子的數(shù)量)，降至世代更替水平以下已有20多年，并已接近1.5的超低生育水平。國家衛(wèi)生計生委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，目前，中國婦女總和生育率為1.5－1.6。買房的主力大軍是15-29歲的年輕人，我們無法拿到整個中國的這個年齡段的人口數(shù)量變化趨勢，但是可以拿到一個省的，這就是陜西省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，陜西省處于15-29歲年齡段的青年勞動力數(shù)量銳減，2010年達到峰值，為1009.98萬人，2011年后開始逐步下降，為1007.83萬人。 預(yù)測，2015年將減少到926萬人，到了2020年陜西青年勞動力只有712萬人，2025年只有579.33萬人。
放寬一下，我們把買房的剛需人口限定在20-60歲之間，用簡單的公式計算，每年新增的買房剛需人數(shù)等于每年的20歲人口數(shù)-每年60歲人口數(shù)。這一計算方法雖然粗糙，但誤差不會太大，至少不會出現(xiàn)方向性錯誤。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，計算出的中國從2014年到2029年的新增勞動力數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)都是實實在在已經(jīng)實現(xiàn)的數(shù)據(jù)，沒有任何預(yù)測的成分在里邊。也就是說，這是以后20年中國不可避免會出現(xiàn)的局面。按照上述計算方法，到2014年，中國的新增剛需購房者為-167萬，也就是說，2014年中國的剛需購房者總數(shù)將減少167萬；
其次，各種投資渠道的出現(xiàn)和存款利率變相市場化以及限購限貸提高二套房首付比例將投資客拉出房地產(chǎn)市場。投資客大幅度減少乃至消失的原因還有一點是對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期在減弱。
最后，無論二套房還是首套房，房貸利率都在提高，2014年的提高幅度將遠高于2013 ，30年期首套房房貸利率估計在2014年年中期達到8-9%。同時房貸額度也將減少最低40%，因為銀行已經(jīng)感受到了房地產(chǎn)泡沫破裂越來越近，再加上資金成本高，資金緊張，銀行會主動減少房貸額度，即便是高利率，你也可能拿不到貸款，二套房停貸完全可能。上海銀監(jiān)局稱，上海商業(yè)地產(chǎn)總量過剩、價格上漲過快、市場總量接近飽和，潛在風(fēng)險已經(jīng)遠遠大于住宅地產(chǎn)，因此需要轄內(nèi)各商業(yè)銀行高度關(guān)注。
潛臺詞，別放房貸了，這只是冰山一角，相信各地的銀監(jiān)會都會對銀行發(fā)出房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險的警告。
不過開發(fā)商們是地球上最貪得無厭的一群人，它們從不會減少房子的建造數(shù)量和面積，每年都在增加，它們就像豬一樣，永遠認為明天是美好的，無比美好的。2013年10月底商品住宅待售面積29774萬平方米，同比暴增40.7%。2013年1-10月新開工住宅面積為114084萬平方米，同比增加5.2%，施工面積為451867萬平方米，同比增加12.1%。
九、一線城市房地產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)開始，2014年大爆發(fā)
第一步是銷量的下滑。
萬科(000002)11月銷售面積、銷售金額同比環(huán)比罕見兩位數(shù)雙降。
11月銷售面積和銷售金額同比、環(huán)比均出現(xiàn)兩位數(shù)下滑，銷售面積127.2萬平方米，同比下降11.42%，環(huán)比減少24.15%；銷售金額140.4億元(人民幣，下同)，同比下滑18.04%，環(huán)比下降19.08%。
前11月累計實現(xiàn)銷售面積1393.5萬平方米，銷售金額1598.8億元，同比分別漲18.21%和25.74%。其中，萬科今年前11個月銷售金額1598.8億元已經(jīng)超過2012年全年銷售金額1412億元。按均價計算，2013年11月萬科均價11038每平米，2012年11月是11929每平米，房價下跌7.5%。
北京近半年來房屋銷售套數(shù)與均價
與上半年相比，銷量明顯暴跌，尤其是銷量高的都是對應(yīng)低價，而上半年擇相反，實際上等同于降價。
根據(jù)多家經(jīng)紀機構(gòu)對北京房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，11月，含保障房在內(nèi)的北京新建商品住宅成交7370套，環(huán)比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%，但同比下降下滑21.4%。
二手環(huán)比能上漲有兩個原因，二手房難賣，所以就在朋友或圈子里流轉(zhuǎn)，每轉(zhuǎn)一次，就能有豐厚的利潤，這個左右手對倒，很容易做。二來是10月份7天長假，成交量自然就低
截至11月第三周，二手房周成交量已連續(xù)4周持續(xù)下滑。據(jù)鏈家多個區(qū)域的門店反饋，11月購房者看房量均有較明顯下降，部分區(qū)域甚至較9月、10月下降超過50%。
這些僅僅是網(wǎng)簽，6個月內(nèi)能拿到貸款的不足50%，實際成交量不足網(wǎng)簽的40%
深圳近半年來房屋銷售套數(shù)與均價環(huán)比暴跌，均價也有所下降
http://news.szhome.com/127944.html
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，11月份新房房價較10月僅下跌了55元/平方米。福田區(qū)以53587元/平方米的價格成為深圳市最高價區(qū)域，環(huán)比大幅上漲28%；排在第二位的南山區(qū)11月均價38662元/平方米，環(huán)比下跌0.7%；羅湖區(qū)為36376元/平方米，環(huán)比下跌13.5%；鹽田區(qū)均價為21782元/平方米，環(huán)比下跌1.4%。盡管上個月福田表現(xiàn)搶眼，價格大幅上漲，但因為其他多數(shù)區(qū)域價格下跌，導(dǎo)致深圳市均價微幅走低。這是深圳連續(xù)5個月放假下跌，雖然下降幅度很低，但是表明市場已經(jīng)開始向下走。
十、房地產(chǎn)銷量下滑加速經(jīng)濟下滑與金融危機，經(jīng)濟下滑和金融危機導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫最終徹底破裂
要徹底刺破房地產(chǎn)泡沫唯一的條件是人們收入大幅度縮水。
中國的經(jīng)濟嚴重依賴房地產(chǎn)，而中國的金融業(yè)也是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系最親密的朋友。2012年中國全年固定資產(chǎn)投資364835億人民幣，其中房地產(chǎn)投資為71804億人民幣，占大約19.7%。2012年社會消費品零售總額達207167億元，其中房地產(chǎn)占64456億人民幣，占大約31.1%。2012年中國GDP為519322億元，也就是說GDP有26.2%都直接來自房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)其上游包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、家具。鋼鐵、水泥、建材又會關(guān)聯(lián)煤炭和電力。中國GDP中有1/3都來自房地產(chǎn)直接和間接驅(qū)動。
房地產(chǎn)銷量下降導(dǎo)致經(jīng)濟下滑，同時貸款利率大幅度攀升，企業(yè)與個人財務(wù)成本，融資成本大增，三者合力，經(jīng)濟必然大幅度下滑，然后導(dǎo)致大量失業(yè)或人們收入銳減，反過來，這些會讓房地產(chǎn)銷量繼續(xù)暴跌，如此惡性循環(huán)。
經(jīng)濟下滑也必然導(dǎo)致金融危機。金融危機反過來會加劇經(jīng)濟下滑，也是一個惡性循環(huán)。最終讓經(jīng)濟下滑變成經(jīng)濟危機。
中國的實體經(jīng)濟低迷，產(chǎn)業(yè)落后的原因之一，就是壟斷性質(zhì)的國企與權(quán)貴企業(yè)占據(jù)絕大多數(shù)的社會資源和資金，再加上嚴重稅負，不斷上漲的房租和勞動力成本，讓實體經(jīng)濟舉步維艱，也讓實體經(jīng)濟投資回報率低下，吸引不到資金投入，沒有資金投入，企業(yè)無法升級無法發(fā)展，效益進一步下滑，這就形成惡性循環(huán)。
10.1、債務(wù)展期讓銀行資金鏈斷裂
中國的金融業(yè)則嚴重依賴房地產(chǎn)、政府和國企，這三者各占了金融業(yè)大約30%的資產(chǎn)。
單從公開數(shù)據(jù)看，中國的銀行業(yè)最健康最賺錢，但中國的事情通常都是你看到的只是他們想讓你看到的，不想讓你看到的，你很難看到。中國銀行壞賬率之所以那么低，是因為中資銀行習(xí)慣于把貸款進行展期和重組或干脆賣掉，而不是確認為壞賬。雖然這種做法在西方也很普遍，在金融危機時期也曾引發(fā)深切憂慮，但在過去五年信貸規(guī)模大幅擴張的中國卻有愈演愈烈之勢。美國的不良貸款比率為3.9%。
貸款滾轉(zhuǎn)已經(jīng)習(xí)以為常，至少一次，而且經(jīng)常是多次滾轉(zhuǎn)。通過滾轉(zhuǎn)債務(wù)，銀行要么續(xù)貸，要么延長還款期限。 事實上，中國影子銀行的一大功能就是為債務(wù)滾轉(zhuǎn)和支付利息提供臨時性資金。貸款滾轉(zhuǎn)或展期是不需要理由的，銀行會給出一個你無法拒絕的理由，這家公司素質(zhì)很高，很優(yōu)秀，既然素質(zhì)很高，很優(yōu)秀，為什么不能及時償還貸款？
很多房地產(chǎn)企業(yè)的貸款都經(jīng)過了多次展期，2012年底，綠城中國控股有限公司(Greentown China Holdings Ltd.)遇到了麻煩。這家房地產(chǎn)開發(fā)商未來12個月有接近30億美元的債務(wù)需要償還，但從最新監(jiān)管備案資料來看，該公司截至6月底的現(xiàn)金和銀行存款只有12億美元。綠城首席財務(wù)長馮征(Simon Fung)說：我們獲得貸款展期是沒問題的。為證明這一點，他提到了公司去年取得的一個了不起的成績：在北京著手調(diào)控樓市、傷及公司利潤的時候，綠城說服銀行，讓它們推遲了所有到期貸款的到期時間。這些貸款總計有人民幣200億元（合32億美元）左右。
在低利率和流動性充裕時代，企業(yè)和銀行都愿意展期，而中國已經(jīng)進入資金緊縮和高利率時代，銀行不愿意展期，銀行迫切需要快速回籠資金。而房地產(chǎn)企業(yè)銷量下滑則會讓銀行很痛苦，銀行的資金鏈會越來越緊張。不僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域，原本可以展期的政府債和企業(yè)債，銀行都不會愿意展期，而這些債務(wù)中尤其是地方債，投資效率低下，現(xiàn)金流為零或者負。不展期就債務(wù)違約，就變呆賬壞賬，如果展期，銀行的資金鏈就吃緊，直到斷裂。
通常銀行會對國企和政府選擇展期，這兩個人物來頭大，得罪不起。
對于房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可不怕，展期的可能性不大，不過房地產(chǎn)銷量下滑，這導(dǎo)致銀行的資金鏈面臨斷裂。
10.2、央行的遠水不解銀行的近渴
很多人都認為中國不會發(fā)生金融危機，央行大量放水不就解決一切問題了嗎？這種看法可以叫央行萬能論。照這個理論，地球上不會有金融危機
首先是央行每次都慢市場半拍，央行是關(guān)注宏觀面的，對于微觀面很難關(guān)注，金融危機前一系列細小的征兆，央行根本看不到，直到危機全面爆發(fā)，央行才恍然大悟。央行是典型的后知后覺者，實際不止中國央行，全球央行差不多都是這樣子。像2008年上半年全球央行都一個勁地收縮貨幣政策，加息，提高準備金，直到金融危機爆發(fā)，央行開始來了個180度大拐彎，寬松寬松再寬松。
其次，中國央行不可能任意放水，無限制放水。中國沒有貨幣法，但是有銀行法，央行能做什么規(guī)定的很清楚。央行的放水也是要經(jīng)過一個過程的。
再次，央行不能隨意印鈔，同上，中國有銀行法，銀行法第五條，中國人民銀行就年度貨幣供應(yīng)量、利率、匯率和國務(wù)院規(guī)定的其他重要事項作出的決定，報國務(wù)院批準后執(zhí)行。第二十六條 中國人民銀行可以根據(jù)需要，為銀行業(yè)金融機構(gòu)開立賬戶，但不得對銀行業(yè)金融機構(gòu)的賬戶透支。第二十八條中國人民銀行根據(jù)執(zhí)行貨幣政策的需要，可以決定對商業(yè)銀行貸款的數(shù)額、期限、利率和方式，但貸款的期限不得超過一年。第二十九條中國人民銀行不得對政府財政透支，不得直接認購、包銷國債和其他政府債券。
所以像6月錢荒這樣的危機很容易對付，本來就是央行一手制造的。
但如果是某一家小銀行倒閉或破產(chǎn)，央行短時間內(nèi)無法施以援手。中財辦辦公室巡視員方星海指出在我國相當一批中小金融機構(gòu)，特別是中小銀行，大概80%資金來源于理財、銀行間市場借款和同業(yè)存款，而來自于居民儲蓄和企業(yè)儲蓄存款比例非常小，大概只有20%。而中小銀行的資產(chǎn)配置，往往在房地產(chǎn)、地方融資平臺方面，這些資產(chǎn)配置都是比較長項的。最近幾年理財產(chǎn)品利率上升相當快，尤其是中小銀行。以往無論是銀行間市場的債券還是證券市場的債券，債券配置的期限都比較長，一般要三到五年。而理財產(chǎn)品周期很短，三個月、六個月不斷地滾動。這樣銀行的資金成本上升很迅速，但是資本配置方面卻不見得能夠讓利率迅速提升，恐怕會帶來因為資產(chǎn)配置產(chǎn)生的利率覆蓋不了資金來源的利率，導(dǎo)致金融機構(gòu)的虧損甚至破產(chǎn)。
在銀行還沒有發(fā)生危機的初期，央行是看不到的，等危機爆發(fā)，沒等到央行的遠水來救，銀行就已經(jīng)倒下了。這就像多米諾骨牌，小銀行會牽連大銀行。
10.3、金融危機與企業(yè)倒閉潮同時爆發(fā)
小規(guī)模的金融危機爆發(fā)之初，央行不會大量放水，主要倒閉的是一些城商行、農(nóng)商行和農(nóng)村信用社，國開行依靠債券融資，也有很大風(fēng)險。等危機全面爆發(fā)，央行大量放水，但是已經(jīng)晚了。金融層面的危機已經(jīng)波及實體經(jīng)濟。金融危機肯定會導(dǎo)致短期融資品種利率大升，銀行收縮貸款，中國的企業(yè)平均負債率都高達80%，并且多短期票據(jù)類融資，借新還舊又占很大一部分，這也是為什么融資成本不斷上升，而企業(yè)與機構(gòu)融資意愿仍然不下降的原因，企業(yè)的現(xiàn)金流都很差，杠桿很高，經(jīng)營性現(xiàn)金流大多為負，尤其房地產(chǎn)企業(yè)。一刻也離不開資金支持，只是資金鏈斷裂兩三天或者票據(jù)無法貼現(xiàn)，企業(yè)就無以為繼，破產(chǎn)倒閉。
而央行放水后，這些資金進入銀行系統(tǒng)，再進入企業(yè)系統(tǒng)，再開始維持運轉(zhuǎn)，這是一個漫長的最少3個月的過程，而企業(yè)倒閉可能就是某天上午一筆款需要支付，而企業(yè)借不到錢，下午企業(yè)主可能就已經(jīng)逃債到國外了。央行的遠水根本無法救濟企業(yè)。
很多人會說，為什么6月錢荒并沒有讓實體經(jīng)濟受傷，而1年后就會讓企業(yè)倒閉？原因很簡單，6月的錢荒還不夠荒，四大行仍然有能力提供同業(yè)拆借，只是利率稍高，如果利率進一步提高，才會讓企業(yè)難以承受。
自從6月錢荒后，資金整體成本一直大幅度上升，2014年的錢荒會是這樣子，央行對Shibor進行指導(dǎo)，硬性規(guī)定Shibor不能超過某一上限。表面上市場風(fēng)平浪靜，實際暗地里波濤洶涌，機構(gòu)們根本拿不到場內(nèi)那么低的資金，只能場外交易，實際的隔夜Shibor不低于30%。央行沒那么多水可放，但是央行可以管控Shibor，做表面文章。
四大行的錢也越來越少了，原因很簡單，四大行給資金開出的價碼低，難以吸引到資金了。根據(jù)11月5日發(fā)布的中國3季度貨幣執(zhí)行政策報告,大型銀行整體繼續(xù)向市場供給資金，但融出資金量同比減少。前三季度大型銀行累計凈融出37.1萬億元，同比少融出12.4萬億元，其中第三季度同比少融出5.7萬億元。原因很簡單,四大行錢也少了.
10.4、經(jīng)濟危機讓房地產(chǎn)泡沫徹底破裂
無需多說，經(jīng)濟危機，收入下滑，沒錢買房。不僅如此，房價下跌，失業(yè)失去收入來源或收入銳減，斷供也會大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫徹底破裂。
十一、存款保險制度可能造成人心動蕩
利率市場化堅定推行，據(jù)傳NCD（同業(yè)大額存單）將于下周推出，預(yù)計定價基準參照shibor，shibor水平面臨重定價，shibor債以及短期債券價格可能面臨重估。
目前三個月質(zhì)押式回購利率約在6.6%，而三個月shibor利率約為4.8%，扣除NCD的發(fā)行成本以及NCD的流動性溢價，目前shibor水平仍有較大上升空間，shibor債價值凸顯。3月期Shibor創(chuàng)6月20日錢荒后最大漲幅，漲幅28.2點。
存款保險制度也有可能于明年初推行，銀行存款不僅不再絕對安全，而且還需要付保險費，即便是銀行交保險費，但肯定還是從儲戶身下拿走的。這可能導(dǎo)致恐慌，首先中國人堅信銀行是不會倒閉的，讓人們相信銀行未來可能倒閉，會讓中國人覺得銀行現(xiàn)在就不安全。其次，儲戶的收益縮水了，這會刺激儲戶找尋其他高收益的理財方式。無論如何都可能導(dǎo)致存款大幅度流失，或者是存款大幅度從中小銀行流出到大銀行里，這極有可能導(dǎo)致中小銀行出現(xiàn)危機。
十二、改革面臨利益集團的強大阻力，可能導(dǎo)致國家動蕩
18大三中全會的改革讓諸多利益集團受損，這導(dǎo)致它們強烈不滿，抵制改革，有可能造成國家動蕩。
其中最大的改革是土地流轉(zhuǎn)，這讓房地產(chǎn)利益集團寢食難安，依附于房地產(chǎn)利益集團的某些部委和地方政府強烈抵制改革。
新一屆中央政府與利益集團之間不可能妥協(xié)，新一屆政府為了樹立威信，推進改革，無法同利益集團妥協(xié)，而利益集團背后牽涉的數(shù)十萬億利益也讓其不可能妥協(xié)，一場惡斗在所難免。不要以為這屆政府跟上屆政府一樣跟開發(fā)商穿一條褲子，睡一個被窩。從央視曝光數(shù)十家房地產(chǎn)欠繳稅就可以看得出。地產(chǎn)商們可能一時不習(xí)慣，多打幾個回合就習(xí)慣了。
新一屆政府如果輸了，不僅威信掃地，改革無法繼續(xù)，同時房地產(chǎn)泡沫會被繼續(xù)吹大（再吹大也難阻止其在3年內(nèi)破裂，泡沫破的越晚，危害就越大），新一屆政府還需為房地產(chǎn)泡沫破裂負責(zé)。
不要害怕冬天，沒有冬天就沒有春天。你不能阻止冬天的到來，來得越晚，就會越冷。
